個人轉(zhuǎn)讓二手房交易稅收政策(2017)
二手房交易稅，是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。你對二手房交易稅有多少了解?下面由學習啦小編為你詳細介紹二手房交易稅的相關法律知識。
個人轉(zhuǎn)讓二手房交易稅收政策(2017)
二手房轉(zhuǎn)讓繳稅降低
目前，我國二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營業(yè)稅。根據(jù)新規(guī)，增值稅替代營業(yè)稅后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
非北京市、上海市、廣州市和深圳市的地區(qū)：去年的“3·30新政”對免征條件有所放松，從“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。今年2月又進一步“松綁”為除北上廣深外，所有住房只要滿2年(含2年)對外銷售的，均免征營業(yè)稅。
以一套200萬元的二手房為例簡單計算，比較“營改增”前后稅負差異。
增值稅方面，北京執(zhí)行的政策為，5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照5%的征收率差額征收增值稅。
契稅方面，個人購買家庭唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。計征契稅的成交價格不含增值稅。
個稅方面，業(yè)主個人轉(zhuǎn)讓不滿五年或非唯一的二手房時，要按照差額的20%征收個稅。需要注意的是，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
那么，同樣一套房，“營改增”前后，究竟能為普通二手房業(yè)主節(jié)約多少稅費呢?舉例來說，北京市民李先生以200萬元的價格，出售了其購買不足兩年的一套60平方米二手房，假設當年買入價為100萬元，繳納稅費2萬元。5月1日前，這套房屋需繳納營業(yè)稅10萬元、個稅17.6萬元、契稅2萬元。
5月1日起，這套房屋改為繳納增值稅、個稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷售額÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52萬元;個稅納稅額為[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7萬元;契稅納稅額為{200÷(1+5%)}×1%=1.9萬元。通過計算可以看出，營改增后賣方稅負減少0.38萬元，買方減少0.1萬元。(案例中不包含附加稅)
個人二手房交易的執(zhí)行細則
4月26日，財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個人二手房交易的執(zhí)行細則。個人在2017年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權變更事項的，應繳納增值稅。
此前，兩部門已經(jīng)表示，個人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅;非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過測算，實際稅負并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。
兩部門又進一步明確，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續(xù)，應該繳納營業(yè)稅還是增值稅呢?對此，稅務總局明確，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2017年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2017年5月1日以后辦理產(chǎn)權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。
買賣房屋個人所得稅的標準
1、納稅義務人出售自有房屋(包括住宅和非住宅，下同)取得所得的個人。
2、納稅范圍個人出售自有房屋取得的所得。
3、適用稅目、稅率根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%。
4、應納稅額應納稅額=應納稅所得額×稅率(20%)
5、應納稅所得額的確定應納稅所得額=出售價-房屋原值-合理費用出售價，是指個人出售自有房屋獲得的全部收入。若成交價明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。
房屋原值，是出售方取得該房屋時所支付的購置價格或建造費用以及其他有關費用。
合理費用，是指購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。
納稅義務人應提供合法、完整、準確的房屋原值憑證以及稅費繳納憑證。
6、減免稅規(guī)定
(1)對出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價重新購房的納稅人，其出售住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分給予免稅;
(2)對個人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
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二手房交易稅的稅費類型
一、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年內(nèi))稅費種類及征收標準，營業(yè)稅，個人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價格×0.75%，以上費由地方稅務局征收，而每次交易中手續(xù)費的3元/平米、登記費的80元/套、查檔費的150元/戶由房屋登記機構征收。
二、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年外)稅費種類及征收標準，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價格×0.75%。
三、普通住宅(150平米以上、五年內(nèi))稅費種類及征收標準，營業(yè)稅，個人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價格×3%。
四、普通住宅(150平米以上、五年外)稅費種類及征收標準，營業(yè)稅，個人所得稅，個人所得稅按本次交易價格×0.5%征收，土地增值稅免收，印花稅按本次交易價格×1%。+5元，契稅按本次交易價格×3%。
(營業(yè)稅按本次交易價格×5.55%征收，個人所得稅按本次交易價格×0.5%征收)
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