關于優(yōu)先購買權的具體適用
關于優(yōu)先購買權的具體適用
你知道優(yōu)先購買權嗎?優(yōu)先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權利。下面由學習啦小編為你詳細介紹優(yōu)先購買權的相關法律知識。
關于優(yōu)先購買權的具體適用
房屋承租人優(yōu)先購買權的適用范圍：首先要明確，僅適用于房屋租賃合同，其他租賃合同的承租人無優(yōu)先購買權。其次，是限指在承租期間出租人出賣或拍賣房屋，這就排除了繼承、贈與的情形。第三，適用與抵押權人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務，即出租人將房屋抵押的情形。
房屋承租人優(yōu)先購買權的內(nèi)容：首先，出租人出賣租賃房屋的，應提前15天通知承租人;拍賣的，應提前5天通知承租人;第二，承租人在同等條件享有優(yōu)先于第三人購買的權利。所謂同等條件，指出租人在價款、付款方式、擔保狀況等均與第三人相同。拍賣時，承租人可采取“跟價”、“詢價”方式。
在拍賣中，實現(xiàn)優(yōu)先購買權也是有法可依的。最高人民法院《關于執(zhí)行中評估、拍賣、變賣若干問題的規(guī)定》第十八條(優(yōu)先購買權的保護)規(guī)定：“拍賣進行中，有最高出價時，優(yōu)先購買權人可以表示以該最高價接受，如無更高出價，則歸優(yōu)先購買權人;如有更高出價，而優(yōu)先購買權人不為表示的，則歸最高出價人。多個優(yōu)先購買權人同時表示接受的，采取抽簽方式?jīng)Q定買受人。”
在法院拍賣程序中，對于優(yōu)先購買權的保護有兩種方法：一是“跟價法”，二是“詢價法”。“跟價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權人直接參與競買，優(yōu)先購買權人和競買人一起競價，實行價高者得。這種做法將優(yōu)先購買權人視同一般的競買人。
“詢價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權人到拍賣現(xiàn)場，但不直接參與競價，待經(jīng)過競價產(chǎn)生最高應價者后，由拍賣師詢問優(yōu)先購買權人是否愿意購買。如果其不愿購買，則拍賣標的即由最高應價者購得。如果其愿意購買，則拍賣師詢問最高應價者是否愿意再加價，如果其不愿加價，則拍賣物由優(yōu)先購買權人購得;如果其表示愿意，則在加價后再詢問優(yōu)先購買權人。如此反復，直至其中一人退出，拍賣才成交。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十條規(guī)定：“ 執(zhí)行人員應當對拍賣財產(chǎn)的權屬狀況、占有使用情況等進行必要的調(diào)查，制作拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關資料。” 執(zhí)行人員如果不進行必要的調(diào)查，就有可能遺漏通知承租人參與競買。必須明確的是，如果拍賣前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購買權為由申請法院宣告拍賣無效。
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優(yōu)先購買權的價值
(一)秩序價值
優(yōu)先購買權設定的基礎和前提是先買權人已先于買賣關系而存在于某種法律關系或法律事實中。為了盡可能維護已經(jīng)建立起來的法律關系，維護經(jīng)濟生活秩序，立法者確立優(yōu)先購買權。在出賣人出賣標的物前，先買權人已于事實上占有、使用出賣的標的物，并在生產(chǎn)、生活上對其形成了一定的依賴。相比于第三人，出賣物產(chǎn)權變動與先買權人有更大的利害關系。
法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，應堅持“兩利相權取其重”的價值取向進行平衡，承認優(yōu)先購買權，減化法律關系，防止先買權人生活發(fā)生較大變動，減少糾紛產(chǎn)生，“保護這一利益不但對個人而且對經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。”
(二)效率價值
優(yōu)先購買權制度有利于最大限度地充分發(fā)揮物資財富的經(jīng)濟效益，以做到物盡其用。自由和效率是私法上的兩個原則，但他們并非相互排斥，而是相互促進的。就自由而言，保障和實現(xiàn)個人在其財產(chǎn)范疇的形成空間;就效率而言，應使物歸于能最適于發(fā)揮其效用之人。
為此，在法律規(guī)范上應明確界定物權(產(chǎn)權)，減少交易成本。賦予特殊主體在同等條件下以優(yōu)先購買權，一方面保護了出賣人利益，另一方面可使先買權人基于原有的基礎法律關系或法律事實，擴大對出賣物的支配范圍，并按自己的意志優(yōu)化其使用方式，滿足其生產(chǎn)生活需要，同時優(yōu)先購買權制度有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進交易效率。
(三)公平價值
法律制度的內(nèi)在理念之一是保護弱勢群體，實現(xiàn)社會公平正義。在物權轉讓中，較之于第三人，先買權人更易受到出賣人任意處分出賣物所帶來的侵害，影響其生產(chǎn)生活和社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。為了維護先買權人的合法權益，對出賣人與第三人的交易自由進行適當?shù)南拗剖潜匾m當?shù)摹?/p>
同時優(yōu)先購買權行使條件為同等條件，且必須在一定期限內(nèi)行使，因而對出賣人利益并未造成實質(zhì)損害。因而我們認為，優(yōu)先購買權制度體現(xiàn)了法律的公平正義理念，滿足了社會主體在民商事領域對公平正義的追求，是合乎社會需求的。
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